Фото: https://www.kommersant.ru/doc/8181466?ysclid=miflbdyjqc656596583
Некоторые российские политики, в частности, заместитель председателя ЦК КПРФ Леонид Калашников, поспешили увидеть в этих инициативах определенное идейное сходство с программой своей партии. Однако, стоит отметить, что мэр Нью-Йорка активно поддерживает права ЛГБТ*-сообщества и критически относится к внешней политике России, включая проведение специальной военной операции.
Поэтому, несмотря на возможную схожесть некоторых экономических и социальных предложений, говорить о полной поддержке или «братстве» с ним, российским коммунистам, разумеется, не стоило бы. На нового Маркса этот господин не тянет. Перефразируя известный социалистический лозунг, зохраномика не должна быть совсем уж зохраномной. хотя ряд его идей, касающихся социальной сферы и экономики, действительно вызывают интерес у экспертного сообщества. Среди приоритетов мэра – обеспечение всеобщего доступа к услугам по уходу за детьми, создание доступного жилья и, возможно, даже введение бесплатного проезда в общественном транспорте. Особое внимание Зохран уделяет жилищному вопросу. Для стимулирования строительства нового жилья планируется привлечь 70 миллиардов долларов заемных средств, что потребует выхода за установленные финансовые рамки. Оценки экспертов относительно этих предложений разнятся: одни считают их революционными, другие – нереалистичными.Интересна трансформация отношения президента США Дональда Трампа к мэру Нью-Йорка. Ранее Трамп высказывался о нём критически, однако после недавней встречи в Белом доме кардинально изменил свою позицию, заявив о готовности оказывать всяческую поддержку инициативам, направленным на искоренение бедности и повышение доступности жилья для жителей крупнейшего мегаполиса США.
В особенностях такого аспекта «зохраномики» как «доступное жильё» и в том, насколько она применима в российских условиях, разбирался наш корреспондент.
Зохран Мамдани, будущий мэр Нью-Йорка, вступит в должность 1 января 2026 года с амбициозным планом по решению жилищного кризиса в городе. Его инициатива предполагает создание нового Агентства по социальному жилищному строительству, которое займется возведением доступного жилья в государственной собственности.
В рамках этой программы планируется выделить более 100 миллиардов долларов на строительство, что позволит создать 200 000 новых квартир в течение десяти лет. Вряд ли эти жилые дома украсят городские ландшафты своими уникальными фасадами, но речь идёт не об архитектурных изысках. По замыслу новоиспечённого градоначальника Нью-Йорка, они должны решить квартирный вопрос для малоимущих горожан.
Как в этой связи не вспомнить пресловутые «хрущёвки» — четырёх-пятиэтажные дома без лифтов и мусоропроводов, с потолками 2,4 -2,6 метров, маленькими кухоньками и совмещёнными санузлами. Можно сколько угодно критиковать и высмеивать эти неказистые городские постройки за испорченный архитектурный облик наших городов, но факт остаётся фактом – в 50-60-е годы прошлого века «квартирный вопрос» для десятков миллионов советских семей был решён. После бараков, коммуналок и подвальных помещений отдельные, пусть и малогабаритные квартиры, казались людям настоящим раем. В большинстве городов России «хрущёвки» и по сей день являются основной жилого фонда. Даже в Москве, где уже 1700 таких домов пошли под снос, они до сих пор составляют 28% жилого фонда.
У нас и у них…
Конечно, до СССР, где граждане получали жильё в пожизненное пользование фактически бесплатно, инициативе Мамдани далеко, но сама идея сдавать муниципальные квартиры социально незащищённым слоям населения за фиксированную плату, выглядит интересно. Таким образом, по мнению Зохрана Мамдани, мэрия будет регулировать цены на рынке аренды жилья и сделает его более доступным. Кроме того, новоиспечённый мэр Нью-Йорка намерен дать «зелёную улицу» девелоперам, отдав под застройку значительные свободные площади. Это, по его мнению, позволит резко увеличить предложение на рынке жилья и подравняет При этом, он выступает противником всевозможных ипотечных льгот, которые, по его мнению, никак не помогают людям решить жилищный вопрос, а лишь ведут к росту цен на квартиры и замедлению темпов строительства.
Для того, чтобы понять, смогут ли прижиться горячо поддержанные российским коммунистами идеи Мамдани, нужно сравнить ситуацию с жильём в Нью-Йорке и России.
Цены на жилье:
В Нью-Йорке стоимость жилой недвижимости сильно разнится в зависимости от района. В центральных районах средняя цена квадратного метра в апартаментах доходит до 14 000 долларов. В более отдаленных районах эта цифра может снижаться до 4000-5000 долларов за квадратный метр. В России, в третьем квартале 2024 года, первичный рынок предлагал квадратный метр в среднем за 175 076 рублей (около 1 960 долларов по тогдашнему курсу). На вторичном рынке жилье дешевле – около 97 000 рублей за м².
Объем строительства:
В Нью-Йорке в 2024 году было возведено 33 974 новых жилых объекта, что явилось заметным увеличением и рекордным показателем с 1965 года. В России общий объем введенного в эксплуатацию жилья за 2024 год составил 107,8 млн м², что немногим уступает рекордному 2023 году.
Ипотечные ставки:
Вот здесь мы, конечно, очень сильно проигрываем. США (Нью-Йорк) ставки по ипотечным кредитам на 30 лет в 2024-2025 годах находились в пределах от 6,4% до 6,9%. В России к концу 2024 года рыночные ставки достигали 23-25% годовых из-за высокой ключевой ставки Центрального Банка. Однако благодаря активному применению льготных государственных программ (например, семейной ипотеки под 6%), многие граждане могли получить кредиты по значительно более низким ставкам. Правда, ни к чему хорошему это, как выяснилось, не привело…
Нуждающиеся в жилье:
Нью-Йорк страдает от серьезной проблемы доступности жилья. В 2024 году насчитывалось свыше 158 000 бездомных, и основной причиной является дефицит недорогого жилья. Данных о количестве бездомных в России мы не нашли, статистика акцентирует внимание на семьях, которые улучшили свои жилищные условия (более 2,4 млн в 2024 году), а не на общем количестве нуждающихся. Официальные источники уверяют, что число нуждающиеся в жилье постепенно уменьшается.
Льгота, ударившая по карману…
А теперь о льготной ипотеке, и о том, кому она на самом деле выгодна. В 2020-2023 годах, когда на территории России начали работать программы льготного ипотечного кредитования, финансовые показатели застройщиков, чьи акции котируются на бирже, согласно официальным данным, выросли вдвое. Также, впрочем, как и стоимость квадратного метра строящегося жилья. Аналитики зафиксировали прямую зависимость ипотечной ставки от цены квартиры: чем ниже первый показатель, тем выше второй. Льготная ипотека стала катализатором небывалого спроса на первичное жилье, строительство которого по стране удвоилось за три года. В строительный сектор было инвестировано порядка 11,6 триллионов рублей. Это обеспечило непрерывный поток финансирования в отрасль (в отдельные месяцы превышавший 250 миллиардов рублей), что создало благоприятные условия для реализации новых строительных проектов и поддержания высоких темпов возведения жилья. Однако, после завершения действия основной программы льготной ипотеки в 2024 году и повышения ключевой ставки Центральным Банком РФ, ситуация на рынке изменилась. В первом полугодии 2025 года суммарная выручка девяти крупнейших российских застройщиков уменьшилась на 9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, несмотря на увеличение средней цены реализации. Объем продаж в количественном выражении также продемонстрировал существенное снижение. Типичная валовая прибыль застройщиков варьируется в пределах 20–35% от выручки, и именно этот показатель часто рассматривается как индикатор значительных доходов.
Основными выгодоприобретателями от реализации политики льготной ипотеки стали крупные строительные компании. Благодаря устойчивому спросу, простимулированному государственными инициативами, они получили возможность не только нарастить объемы продаж, но и существенно повысить цены, существенно увеличив свою прибыль в период с 2020 по 2024 год.
Фото: https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2024/04/16/1032027-analitiki-zhdut-padeniya-vidach-ipoteki
Покупатели же, воспользовавшиеся льготными программами, фактически ничего не выиграли: получив преимущество в виде более низких процентных ставок, они столкнулись с ощутимым увеличением стоимости жилья. Широкое распространение субсидированной ипотеки вызывало нарекания у многих аналитиков, специализирующихся на экономике и рынке недвижимости. По их мнению, данная мера повлекла за собой взрывной рост цен на квадратные метры и, как следствие, сделала жилье ещё менее доступным для населения.
В качестве альтернативного решения жилищной проблемы, эксперты предлагают наращивание объемов строительства (что, собственно, планирует и Зохран).
Критики отмечают, что несмотря на положительное влияние льготной ипотеки на строительную индустрию, ее ключевым минусом стал существенный скачок цен на первичном рынке, который свел на нет преимущества сниженной процентной ставки.
Регулятор в лице Центрального банка РФ неоднократно высказывался против масштабного субсидирования ипотечного кредитования.
Фото: https://journalchik.ru/novosti/cb-snizil-kljuchevuju-stavku-do-20/
Глава ЦБ, Эльвира Набиуллина, подчеркивала важность разграничения понятий «доступность жилья» и «доступность ипотеки». Она отмечала, что даже при низких процентных ставках, рост цен на недвижимость, вызванный программами государственной поддержки, увеличивает долговую нагрузку заемщиков и не приводит к повышению доступности жилья:
— Льготная ипотека стала одной из причин резкого роста цен на недвижимость в России. С 2020 года жильё подорожало в 2 раза, при этом объёмы строительства увеличились лишь на 10%. В результате доступность жилья не выросла, даже несмотря на рост доходов населения — подчеркнула Эльвира Набиуллина.
Фото: https://rg.ru/2018/09/04/v-rossii-poiavitsia-novyj-vid-ipoteki.html
По мнению Анатолия Аксакова, главы комитета Госдумы по финансовому рынку, программа льготной ипотеки была «ошибочной», так как спровоцировала значительное увеличение стоимости жилья. Он указал на разницу в ценах между первичным и вторичным рынками, достигавшую почти 50%, что, в конечном итоге, привело к финансовым потерям для покупателей.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», вообще констатировал аномальную ситуацию, при которой цены на строящееся жилье стали превышать стоимость уже готовых квартир. По его мнению, это является прямым следствием неограниченного субсидирования ипотечных программ.
Итак, идея льготной ипотеки, изначально выглядевшая как шаг к решению «квартирного вопроса» и улучшению жизни многих россиян, на практике привела к прямо противоположному эффекту. Вместо доступного жилья россияне столкнулись с резким ростом цен на квартиры, что сделало покупку недвижимости практически невозможной для большинства.
Учитывая российские реалии…
Ещё в 2023 году Центробанк Российской Федерации предостерегал банки и строительные компании от использования сомнительных ипотечных механизмов, включая программу «льготной ипотеки от застройщика», когда стоимость жилья искусственно завышалась, а разница выплачивалась банком застройщику в качестве компенсации недополученной прибыли. Махинации с льготными ипотекам неоднократно выявляла Счётная палата РФ. По её информации, более полутора тысяч граждан России смогли воспользоваться пятью или более льготными ипотечными программами. Наибольшая сумма ипотечного кредита, полученного одним человеком, составила 196,03 миллиона рублей. Возникает вопрос, насколько сильно нужно улучшить свои жилищные условия, чтобы взять такой кредит? Также, почти 115 тысячам россиян удалось оформить более двух льготных ипотек. Впрочем, «шалят» и застройщики. Накануне телеканал РЕН ТВ осветил историю недобросовестного застройщика из Уфы, обманувшего множество семей, которые теперь вынуждены выплачивать ипотечные кредиты за несуществующее жилье.
Изначально подрядчик брал на себя обязательство возвести жилые дома, однако в итоге клиенты получили лишь часть фундамента. Застройщик систематически нарушал оговоренные временные рамки, игнорировал поступающие жалобы, а после получения основной части оплаты (80%) строительство было полностью заморожено.
Обманувшиеся семьи, объединившись, обратились с заявлением в правоохранительные органы. В результате в отношении застройщика было инициировано уголовное дело по статье 159 части 4 Уголовного кодекса РФ, предусматривающей наказание до десяти лет лишения свободы за мошенничество в особо крупном размере.
Башкирия в этом смысле не исключение. В Иркутской области ипотечная афера в сфере жилищного строительства, получившая название «фантом-стройка» приобрела ещё более впечатляющие масштабы. Под видом индивидуальных жилых домов здесь было согласовано, официально зарегистрировано и продано в ипотеку огромное количество объектов недвижимости, которые фактически оказались непригодными для проживания. Застройщики, используя лазейку в законодательстве и позиционируя себя как частные застройщики, застраивали обширные территории домами, не отвечающими элементарным требованиям, предъявляемым к жилью в сибирском климате. С целью легализации сомнительных объектов в ЕГРН вносились заведомо ложные сведения: вместо реального назначения строений – «садовый домик» или «нежилое помещение» – указывалось «жилой дом». Это позволяло банкам выдавать ипотечные займы на приобретение фактически непригодного для жизни имущества. В итоге, граждане приобретали в собственность небезопасные для проживания строения, а банки – принимали в залог недвижимость, представляющую собой, по сути, времянки, не способные выдержать суровые зимние условия Сибири…
Все эти факты говорят о том, что идея льготной ипотеки себя в целом не оправдала, и необходимо искать новые походы, которые сделали бы жильё более доступным для россиян. В этом контексте идеология «зохраномики» Зохрана Мамдани, направленная на создание доступного жилья через активное строительство и регулирование рынка аренды, безусловно, представляет определённый интерес. Программа, основанная на создании нового Агентства по социальному жилищному строительству, предполагает значительные инвестиции в жилищное строительство, что значительно отличается от подхода России, где льготные ипотечные программы став основным инструментом для стимулирования покупки жилья плохо вписались в рыночные реалии. Идея Мамдани о муниципальных квартирах для социально уязвимых групп может вызвать интерес в России, но его реализация потребует не только финансовых вложений, но и серьезных изменений в законодательной базе. Необходимо помнить о различной социальной структуре и экономических условиях обеих стран, которые могут влиять на эффективность предлагаемых мер.
Предложенные меры по созданию доступного жилья могут быть успешными только при условии комплексного подхода к развитию социальной политики, программ поддержки на рынке аренды и эффективному контролю за ценами. И, возможно, подход Мамдани станет источником вдохновения для российских властей в поиске решений жилищной проблемы, но лишь в контексте местной специфики и потребностей.
*Движение ЛГБТ запрещено в РФ
Свежие комментарии